Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) soll erstmals eine Sanierungspflicht für bestehende Nichtwohngebäude gelten. Im Fokus stehen die energetisch schlechtesten Gebäude, die vorrangig modernisiert werden sollen. Für Eigentümer älterer Nichtwohngebäude empfiehlt es sich daher, frühzeitig zu prüfen, ob ihre Immobilie zu den sogenannten Worst Performing Buildings gehört. Wir analysieren gemeinsam mit Ihnen, ob Handlungsbedarf besteht, erarbeiten die notwendigen Maßnahmen, planen deren Umsetzung und unterstützen Sie bei der Auswahl geeigneter Fördermittel.

Warum die Sanierungspflicht eingeführt wurde

Die neuen Anforderungen für Nichtwohngebäude gehen auf die Europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) zurück. Ziel ist es, die Energieeffizienz des Gebäudebestands schrittweise zu verbessern und zunächst die energetisch ineffizientesten Gebäude zu modernisieren. Für Nichtwohngebäude gibt die Richtlinie vor, dass bis Anfang 2030 die energetisch schlechtesten 16 Prozent des nationalen Gebäudebestands verbessert werden sollen. Bis Anfang 2033 erhöht sich dieser Anteil auf die energetisch schlechtesten 26 Prozent. Diese Gebäude werden als sogenannte Worst Performing Buildings bezeichnet. Die konkrete Abgrenzung erfolgt durch die einzelnen Mitgliedstaaten, die hierfür eigene Kriterien und Kennwerte, beispielsweise den Primärenergiebedarf, festlegen können. Mit § 40 GModG setzt Deutschland diese europäischen Vorgaben für bestehende Nichtwohngebäude in nationales Recht um.

§ 40 GModG: So wird Ihr Nichtwohngebäude bewertet

Für bestehende Nichtwohngebäude wird der Jahres-Primärenergiebedarf mit einem Referenzgebäude verglichen. Dieses weist dieselbe Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung wie das jeweilige Gebäude auf. Anhand dieses Vergleichs wird bewertet, wie energieeffizient das Gebäude im Verhältnis zum Referenzstandard ist. Nach § 40 GModG darf der Jahres-Primärenergiebedarf bestimmte Grenzwerte nicht überschreiten. Wird der zulässige Wert überschritten, sind Maßnahmen erforderlich, um die energetische Qualität des Gebäudes zu verbessern. Das Gesetz schreibt dabei keine konkreten Sanierungsmaßnahmen vor. Entscheidend ist vielmehr, dass die vorgegebenen Anforderungen an die Gesamtenergieeffizienz erfüllt werden. Für Eigentümer von Nichtwohngebäuden empfiehlt es sich daher, den energetischen Zustand ihrer Immobilie frühzeitig zu prüfen. So lässt sich feststellen, ob das Gebäude von den neuen Anforderungen betroffen ist und welche Maßnahmen zur Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben erforderlich sein könnten.

Welche Grenzwerte künftig für Nichtwohngebäude gelten

Die Anforderungen des § 40 GModG werden schrittweise verschärft. Ab dem 1. Januar 2030 darf der Jahres-Primärenergiebedarf eines Nichtwohngebäudes höchstens das 3,5-Fache des entsprechenden Referenzgebäudes betragen. Damit werden insbesondere die energetisch schwächsten Gebäude erfasst, die der Effizienzklasse G zugeordnet werden können. Ab dem 1. Januar 2033 sinkt dieser Grenzwert auf das 2,95-Fache des Referenzgebäudes, wodurch weitere Gebäude in den Anwendungsbereich der Regelung fallen. Dies entspricht in etwa den Gebäuden der Effizienzklasse F und den energetisch schlechtesten 26 Prozent des Nichtwohngebäudebestands. Wichtig für Eigentümer: Die Bewertung erfolgt stets gebäudebezogen. Ein Ausgleich innerhalb eines Immobilienportfolios ist nicht vorgesehen, sodass jedes Nichtwohngebäude die jeweiligen Anforderungen eigenständig erfüllen muss.

Welche Effizienzklassen von der Sanierungspflicht betroffen sind

Die Anforderungen des § 40 GModG konzentrieren sich auf die energetisch ineffizientesten Nichtwohngebäude. Gebäude der Effizienzklassen A bis E erfüllen die vorgesehenen Anforderungen grundsätzlich bereits und unterliegen daher keiner Sanierungspflicht nach § 40 GModG. Während die Klassen A und B einen sehr guten energetischen Standard aufweisen, bewegen sich die Klassen C bis E im mittleren bis erhöhten Energieverbrauchsbereich.Handlungsbedarf besteht hingegen insbesondere bei Gebäuden der Effizienzklassen F und G. Gebäude der Klasse G weisen einen Jahres-Primärenergiebedarf von mehr als dem 3,5-Fachen eines vergleichbaren Referenzgebäudes auf und gehören damit zu den energetisch schlechtesten 16 Prozent des Nichtwohngebäudebestands. Sie müssen bis zum 1. Januar 2030 energetisch verbessert werden, sodass mindestens die Anforderungen der Klasse F erreicht werden. Für Gebäude der Effizienzklasse F gilt ein Jahres-Primärenergiebedarf von mehr als dem 2,95-Fachen des Referenzgebäudes. Diese Gebäude müssen bis zum 1. Januar 2033 energetisch so verbessert werden, dass sie mindestens die Anforderungen der Effizienzklasse E erfüllen. Damit verfolgt das GModG den Ansatz, zunächst die energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude schrittweise zu modernisieren und die Energieeffizienz im Gebäudebestand gezielt zu erhöhen.

Welche Nichtwohngebäude voraussichtlich nicht betroffen sind

Das GModG sieht für bestimmte Gebäudearten und Nutzungskonstellationen Ausnahmen von den geplanten Renovierungsanforderungen vor. Dazu zählen unter anderem Nichtwohngebäude, die ab dem Jahr 1996 errichtet wurden, sowie Bestandsgebäude, die bereits auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1995 modernisiert wurden. Ebenfalls ausgenommen sind Gebäude, deren Wärmeversorgung überwiegend über Wärmepumpen, Biomasse oder Fernwärme erfolgt. Darüber hinaus gelten Ausnahmeregelungen für Baudenkmäler, Gebäude, die abgerissen werden sollen oder sich auf dauerhaft aufgegebenen Betriebsgeländen befinden, sowie für bestimmte Industrie-, Werkstatt- und landwirtschaftliche Gebäude. Auch freistehende Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern fallen grundsätzlich nicht unter die vorgesehenen Anforderungen.

Handlungsbedarf frühzeitig erkennen und Maßnahmen planen

Eigentümer von Nichtwohngebäuden sollten sich frühzeitig mit den Anforderungen des § 40 GModG auseinandersetzen und ihren Gebäudebestand systematisch bewerten. Eine frühzeitige Analyse schafft Planungssicherheit und bietet ausreichend Zeit, notwendige Maßnahmen vorzubereiten, Fördermöglichkeiten zu prüfen und Investitionen wirtschaftlich sinnvoll zu planen.
Im ersten Schritt empfiehlt es sich, sämtliche Nichtwohngebäude zu erfassen und zu prüfen, ob gesetzliche Ausnahmeregelungen greifen. Anschließend sollten vorhandene Energieausweise, energetische Gutachten und weitere Bestandsunterlagen ausgewertet werden. Liegen keine ausreichenden Daten vor, kann die Erstellung eines Bedarfsausweises eine sinnvolle Grundlage für die weitere Bewertung sein. Auf Basis dieser Informationen lässt sich anschließend einschätzen, welche Gebäude voraussichtlich betroffen sind und in welcher Reihenfolge möglicher Handlungsbedarf besteht.
Wichtig ist dabei, dass ein Verbrauchsausweis allein häufig keine ausreichende Grundlage für die Bewertung nach § 40 GModG darstellt. Da er maßgeblich vom individuellen Nutzerverhalten beeinflusst wird, bildet er die tatsächliche energetische Qualität eines Gebäudes nur eingeschränkt ab. Für eine belastbare Einschätzung sollten betroffene Nichtwohngebäude daher frühzeitig anhand aussagekräftiger energetischer Kennwerte und vorhandener Gebäudedaten analysiert werden.